孔健岷:疫情不影响千亿目标 合景增速放慢

时间:2020-03-31    点击: 次    来源:观点地产网    作者:佚名 - 小 + 大

跨入实现千亿目标的关键一年,合景泰富于3月26日公布了公司过去一年的业绩表现,并举行线上媒体发布会。


主席及执行董事孔健岷继续携手地产业务首席执行官兼执行董事蔡风佳、高级顾问徐锦添、财务资金副总裁黄妍萍、运营副总裁徐康亮等出席现场。


2019年,合景泰富预售额合计861亿元,同比增长31.5%,顺利完成850亿元目标,近两年的复合增长率为51%。


期内,合景实现收入约249.56亿元,较2018年约74.77亿元增加233.8%;毛利由2018年约24.51亿元增加220.9%至2019年约78.65亿元;股东应占利润98.05亿元,同比涨幅143%,不过扣除非经营性损益后的核心净利润则为52.14亿元,同比上涨36.8%。


从企业所处发展阶段来看,尚未迈过千亿的合景本应在现阶段更为进取一些,2017年孔健岷就曾提出三年千亿计划。当年,合景泰富更是联合龙光、龙湖在香港斥资超过200亿港元高调夺地,在内房企中颇为激进。


不过,受制于整体环境,孔健岷为合景泰富选择了一条更为稳健的道路。


此外,港岛高调拿地后,降杠杆、保证现金流也令合景泰富不得不放慢脚步。


截至2019年12月31日,合景泰富负债比率为75.4%,同比2018年的66.4%,上升约13.55%。另外报告期内,公司有息负债约855.76亿元,接近一年的销售额。


鸭脷洲项目今年推出


2020年,合景泰富目标销售1030亿元,同比增长20%,尽管增速逐渐放慢,但在当下的环境中,这一目标也并不算保守。


可对比的是,规模相近的时代、奥园、融信2020年的增长目标也分别仅为5%、12%和12%,而去年实现2425亿元销售的龙湖计划未来一年的增速仅为7%。


另一方面,受疫情影响,令市场对2020年房企销售也有更多下降的预期。数据显示,今年前两个月合景泰富合约销售68.72亿元,同比下降约24.9%。


不过,孔健岷对此并不担忧,“我们今年的货值有1700亿,虽然一二月份有影响,相信下半年可以追回来,所以对完成销售目标很有信心。”


值得一提的是,备受关注的香港鸭脷洲项目也从2019年推迟至2020年入市。


据观点地产新媒体了解,2017年2月,合景泰富与龙光以总价168.55亿港元成功投得该项目,为彼时全港最贵地皮。


该项目原本计划于去年底推出,提供货值30亿,不过截至目前仍未披露楼花等可入市信息。


今年是否能顺利入市,推送货值是否受到疫情和香港环境影响?


孔健岷的回应颇为简洁,仅指出,鸭脷洲项目在正常展开,目前还是按计划推进,看疫情决定推盘。


另外,2019年合景在香港的另一宗地块启德项目顺利入市,孔健岷介绍,项目去年套现约35亿元,这也是合景在香港的首个入市项目。


事实上,近两年合景在拿地上已不像2017年般激进,不仅加大收并购力度,更采取合作开发模式。


数据显示,2019年合景泰富通过招拍挂、收并购及合作开发,共获取26个项目,其中收并购的占比则达74%。新增总建筑面积374万平方米,总土地成本共计276亿元,补充总可售货值约730亿元。


在权益比例上,2019年合景泰富新增项目的权益比例降至66%,而2018年这一数字维持在80%。


对于2020年的拿地预算,孔健岷并未明确表态:“看疫情情况,今年政府供地会增加,公司主要看策略,长三角和粤港澳湾区会重点考虑,选择优质地块。”


截至2019年12月31日止,合景泰富共拥有156个项目,分布于内地及香港共39个城市,拥有共计权益建筑面积约1701万平方米的土地储备,总可售货值约5100亿元。


其中,作为广州本土房企,旧改逐渐成为合景泰富的潜力优势。


数据显示,目前合景的城市更新覆盖广、佛、深3市共26个项目,预估可售货值约5850亿元,其中2021年可实现供货100亿元。


疫情对酒店影响大


2018年,“合景泰富地产”更名“合景泰富集团”,而近两年该公司也加大了在投资物业上的布局。


截至2019年底,合景泰富已开业8个购物中心,经营面积达70万平方米;开业17个酒店,经营面积达36万平方米;开业运营8座写字楼,经营面积达35万平方米。


更多投资物业的开业,也为合景泰富贡献更多的收入,同时增厚公司的资产和利润。


数据显示,2019年合景泰富物业投资、酒店营运分别实现收入6.26亿元和5.53亿元,同比分别增长65.3%和18.1%。


另外,2019年合景泰富录得投资物业公允值收益约37.16亿元,而2018年则为17.14亿元,同比增长116.8%,这也是导致合景泰富年内利润大涨的重要因素之一。


不过,受新冠疫情影响,大部分的购物中心和酒店在今年2、3月份几乎都处于停业状态,对当年的运营和现金流表现也将产生较大影响。


对此,孔健岷解释称:“目前商场人流、销售额开始慢慢恢复,疫情影响最大的是酒店,不过公司目前的现金流充裕。”


对于今年的开业计划,孔健岷补充道,今年有3个商场推出,位于成都和广州,其中两个是TOD项目,未来两年也会陆续推出5-6个商场。


事实上,对于持有型物业发展逻辑,孔健岷此前就曾表示,每年都会拿出销售回款的7%来建设。


不过,投资物业和开发物业的拓展,依旧离不开杠杆的撬动。


数据显示,2019年12月31日,合景泰富的银行及其他贷款、优先票据及境内公司债券分别约355.73亿元、251.91亿元及248.12亿元,有息负债总计约855.76亿元,相当于去年一年的销售额。另外报告期内,合景泰富的现金及银行结余的账面金额约567.34亿元。


负债结构上,需要在一年内偿还的短债合计237.28亿元,占比约27.7%,现金短债比2.39,需要在二至五年内偿还的有530.6亿元。负债比率上,合景不降反升,由2018年的66.4%升至2019年75.4%,综合融资成本为6.4%。


对于今年需要偿还的237亿元债务,管理层回应称,2020年公司陆续会有新的融资计划借新还旧,包括1月份已经发行的3月美元票据,目前正在运作银团贷,预计四月五月可以上会,另外也在发改委申请6亿美元票据。


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